forrás: www.bpbar.hu
2014. május 21.

Ingatlanügyleteknél az ügyvédek általában eddig megelégedtek az eladó által kiadott szavatossági nyilatkozatokkal. Nem kértek hatósági igazolásokat arról, hogy ki lakik az ingatlanban, milyen szervezetek vannak oda bejelentve. Az új Ptk-nak a Csjt-ben elrejtett egyik szabálya azonban egy olyan, ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogot hozott létre, amely – még az eladó jóhiszeműsége esetén is – megakadályozhatja a vevő általi birtokba vételt. A Családjogi Könyv 4:94-es szakasza a bejegyzett élettárs számára olyan, erős használati jogot biztosít, amelyet a kataszter nem tüntet fel.

4:94. § [Az élettárs feljogosítása a másik élettárs kizárólagos jogcíme alapján lakott lakás használatára]
(1) Az élettársi kapcsolat megszűnése esetén a bíróság a volt élettársat – kérelmére – feljogosíthatja a másik élettárs kizárólagos jogcíme alapján közösen használt lakás további használatára, ha az életközösség legalább egy évig fennállt, és az élettársak kapcsolatából származó kiskorú gyermek lakáshasználati jogának biztosítása érdekében ez indokolt.
(2) A bíróság az (1) bekezdésben meghatározott esetekben az adottságainál fogva arra alkalmas lakásnak elsősorban az osztott használatát rendelheti el.
(3) Kivételesen indokolt esetben a bíróság a volt élettársat a másik élettárs kizárólagos tulajdonjoga vagy haszonélvezeti joga alapján használt lakás kizárólagos használatára is feljogosíthatja, ha a lakáshasználatra jogosult közös kiskorú gyermekek legalább egyike feletti szülői felügyeleti jog gyakorlása ezt a volt élettársat illeti meg, és a kiskorú gyermek lakáshasználata másként nem biztosítható.
(4) A bíróság a (2)-(3) bekezdés szerinti osztott vagy kizárólagos használatot meghatározott időre vagy feltétel bekövetkezéséig is biztosíthatja.
(5) A kizárólagos használatra feljogosított volt élettársat a bérlő jogállása illeti meg, azzal, hogy lakáshasználati joga rendes felmondással megfelelő cserelakás felajánlása esetén szüntethető meg.
(6) Nem tarthat igényt a másik élettárs kizárólagos jogcíme alapján használt lakás osztott vagy kizárólagos használatára az a volt élettárs, akinek más beköltözhető vagy egyoldalú nyilatkozatával beköltözhetővé tehető lakása van.

Az óvatos vevők tehát az önkormányzatnál vezetett bejegyzett élettársi jegyzékből jobb, ha kérnek egy friss nemleges igazolást, mielőtt az utolsó vételárrészletet kifizetik, illetve hasznosabb, ha nyilatkoztatják az eladót az ilyen használati jogok nemlétéről. Ma már az egy címre bejelentett cégekről, szervezetekről is elérhető hatósági nyilvántartási adat. Figyeljünk oda a tényvázlatokban, hogy ezekre a lehetőségekre ügyfeleinket kioktatjuk-e és az ezzel kapcsolatos kockázatokat pedig célszerű okiratokkal kezelni.